안심보장증서 믿고 체결한 지역주택조합 가입계약⋯법원 "총회 결의 없어 무효"

3줄요약

누가: 조합원 2명(원고)이 지역주택조합 추진위원회(피고)를 상대로

얼마: 분담금 원금 합계 1억 6,200만 원 + 2025년 8월부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금 (1심 원고 승소 확정)

왜: 총회 결의 없이 맺은 안심보장약정은 무효이며, 이와 경제적·사실적으로 일체인 조합가입계약 역시 무효이므로

지역주택조합 가입 때 받은 '안심보장증서'는 총회 결의가 없어도 효력이 있을까. 

부산지방법원 서부지원은 2026년 7월 선고한 판결에서 지역주택조합 추진위원회가 총회 결의 없이 내준 안심보장증서는 무효이고, 이와 한 묶음으로 맺은 가입계약도 무효라고 판단했다. 이에 따라 추진위원회는 조합원 2명에게 분담금 1억 6,200만 원 전액과 지연손해금을 지급해야 한다. 판결은 그대로 확정됐다.

원고 A씨와 B씨는 2021년 1월 부산의 한 지역주택조합 추진위원회와 가입계약을 맺으면서 조합이나 업무대행사의 고의·과실로 사업이 더 이상 진행되지 못하면 이미 낸 분담금(업무대행비 포함) 전액을 돌려주겠다는 '안심보장증서'를 받았다.

두 사람은 2023년 7월까지 분담금으로 각각 8,380만 원, 7,820만 원을 냈다. 땅 매입비로 추가로 낸 1,000만 원씩이 포함된 금액이다.

그러나 추진위원회는 2021년 9월 창립총회를 연 뒤 판결 선고 때까지도 주택법상 조합설립인가를 받지 못했다. 두 사람은 증서에 담긴 안심보장약정과 가입계약이 모두 무효라며 분담금을 돌려달라는 소송을 냈다.

총회 결의 없는 안심보장증서, 효력 있을까?⋯총유물 처분이라 무효

재판부는 안심보장약정이 총유물 처분행위에 해당하는데 총회 결의를 거쳤다고 볼 증거가 없어 무효라고 판단했다.

추진위원회는 돈을 주겠다고 약속만 한 단순한 채무부담행위일 뿐이라 총회 결의가 필요 없다고 맞섰지만 받아들여지지 않았다.

총유는 추진위원회처럼 법인이 아닌 단체(비법인사단)의 구성원들이 집합체로서 물건을 소유하는 형태다. 민법(제275조 제2항, 제276조 제1항)상 정관이나 규약에 따로 정한 게 없으면 총유물 처분은 사원총회 결의를 거쳐야 한다.

가입계약서는 분담금을 토지매입비, 건축공사비, 설계·감리비 등 사업 비용을 포함한 돈으로 정하고 있었다. 재판부는 분담금이 단순히 맡겨둔 돈이 아니라 사업자금이고, 추진위원회의 사실상 유일한 재산이라 조합원들의 총유에 속한다고 봤다.

재판부는 "이 사건 안심보장약정은 일정한 조건이 충족되면 구성원들의 총유에 속하는 조합원 분담금 전액을 반환하겠다는 것으로서 필연적으로 이 사건 사업 자금 자체의 감소로 연결되므로, 이행을 유보한 채무부담행위에 불과하다고 보기 어렵다"고 지적했다.

나중에 총회에서 추인했다면 유효해질까